银行房贷额度紧张、法拍房实行限购 上海楼市新政组合拳来袭

文/邹沅铮 许旻

1月25日消息,今日,有媒体报道称,多家长三角银行总行及分支机构房贷额度吃紧,且有大行已出现1月额度用完、本月停贷的现象。

对此,某银行负责房贷的人士向新浪财经透露,“房贷额度现在受管控,只能一点点消化,主要是因为最近上海房价涨得太厉害了,就连原先并不限购的法拍房也有了30%的溢价。”

同样是今日,上海市浦东新区人民法院发布竞买公告,规定了新的司法拍卖房相关交易规则。在北上广深四个超一线城市中,上海原本是唯一一个不限购法拍房的,如今也开始对法拍进行更加严格的管控。

传上海多行房贷停贷 业内人士称政策可能进一步收紧

近几日,有媒体爆出,广深地区部分银行房贷停贷的现象。就在今日,有消息称上海也有多家大行额度吃紧,1月份停贷。

一位建行的工作人员告诉新浪财经,“我们现在确实基本不放了,审批也变得很久。”

关于房地产贷款,央行于2020年12月31日联合银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》,将银行分为五档,分档设置不同的“两条红线”指标,即房地产贷款占比和个人住房贷款占比。

通知显示,房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限分为五档:中资大型银行分别为40%和32.5%;中资中型银行分别为27.5%和20%;中资小型银行和非县域农合机构分别为22.5%和17.5%;县域农合机构分别为17.5%和12.5%;村镇银行分别为12.5%和7.5%。通知自2021年1月1日起实施,同时对占比超标的银行设置2年或4年调整过渡期。

在1月22日的新闻发布会上,银保监会相关负责人表示,这一政策主要是监控房地产企业融资,对个人房贷影响不大。银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企称,监管部门会根据不同地区、不同城市房价变化的情况,因城施策,与其他部门和地方政府一起采取相应的措施。

尽管央行的新规收紧,某银行从业人员称并不用太担心银行停贷问题,“作为大行,只要ABS(资产证券化)出去一部分,压力就会小很多,目前主要问题是放款时间不能保证,不过基本下个月应该都能接(贷款)了。”

但他透露,外资银行今日也收到了窗口指导,再加之最近上海先后出台新政和法拍房限购措施,预计接下来政策形势有进一步收紧的可能。

某银行负责房贷的人士则分析称,房贷额度受管控的主要原因是最近上海房价涨幅较大。

“沪十条”严控楼市 遏制假离婚购房、优先满足无房家庭

上海楼市从“蠢蠢欲动”到频频出现跳价现象,不过小半年的时间。自2020年下半年尤其是11月份以来,房价涨幅明显,新房抢筹火爆,学区房跳价,大户型置换房价格猛涨。某银行负责房贷的人士向新浪财经透露,就连原先并不限购的法拍房也有了30%的溢价。

不过,相关政策反应速度较快,就在前不久的1月21日,楼市调控新政“沪十条”出台,其中,升级了离婚购房、增值税征免年限、新房摇号、信贷政策等多项限制,严控房地产市场。

在多项政策限制中,有两个具体措施尤其会引起社会广泛关注:一是规定离异3年内住房数按离异前家庭总套数计算,二是将增值税减免年限从2年提高到5年。

上海市浩信律师事务所高依升律师解读称,前者主要是针对实际存在的以假离婚规避限购政策的问题,相信可以在很大程度上遏制假离婚购房现象;后者则压缩了炒房的利润空间,增加了炒房的交易难度。

除此之外,举措还包括要严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度,完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足“无房家庭”自住购房需求。

同时,本次政策会严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理,指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次信贷政策中,最大的亮点就是提到了“房贷集中度”概念。

“后续银行在贷款方面势必需要更为保守,需要在’三道红线’的约束下放贷。”从他的理解来看,可能贷款会倾向于无房的刚需人群,部分炒作比较多的楼盘,后续贷款方面会面临收紧的可能。

总体而言,中原地产分析师卢文曦称,上述这些组合拳可以降低投机买家入市热情,一方面新房市场“打新”热有望降温,认筹率超过100%的项目会明显减少;另一方面,增值税免征年限延长,短期内交易成本难以转嫁到下家,价格有重新磨合的过程,而且政策收紧后,市场预期会转变,短期二手房价格会理性回归。

“当然,政策储备中还有很多工具未使用,比如限售等等,如果3、4月份上海楼市还是有非理性升温,同样不排除调控继续加码补短板的可能。”他这样说道。

法拍房限购配合上海楼市新政 专家称弥补了限购政策漏洞

上海司法拍卖房屋原先并不受限购影响,而不少人就利用这一空间操作买房。而如今,在稳市场、严管炒作的导向下,上海也开始对“法拍”进行了细化。1月25日,上海市浦东新区人民法院发布竞买公告,规定了新的司法拍卖房相关交易规则。

严跃进认为,此次政策有三点值得关注:第一、竞买人参与竞买的,应当事先确定在本市具有购房资格,必要时可致电本市房地产交易服务热线“962269”具体咨询限购政策。

第二、拍卖成交确认后,因买受人在本市无购房资格的,将依法承担悔拍等法律后果。

第三、买受人应当在拍卖成交后持拍卖成交确认书以及住房限购审核所需材料,及时向商品住房所在地区房地产交易中心申请办理住房限购审核,取得房屋交易审核情况通知书,并至迟在按照拍卖公告的要求支付剩余价款后十日内向执行法院提交,执行法院在审查确认后依法制作拍卖成交裁定书。

“此类领域的政策之所以收紧,在于其过去容易绕过限购政策,即成为限购政策的漏洞。”他表示,此次上海司法拍卖房的政策,进一步体现了上海购房政策从紧从严的导向,与1月21日上海出台的房地产举措思路一致。

严跃进提到,类似政策下,该类房源的交易性价比下降,客观上使得其房价会下跌。不过,由于上海当前房源略偏紧,客观上还需要防范一些优质的法拍房炒作的现象。

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